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募資規模或超200億 星浩資本吸引馬雲史玉柱

 21世紀經濟報道 2012-09-20 03:42:16 

央行調查統計司負責人9月14日表示，未來條件成熟，可將私募股權基金、對沖基金等計入社會融資規模。這暗示著私募股權基金的發展已獲監管機構預設。

8月25日，星浩資本旗下首個推向市場的產品哈爾濱星光耀廣場公開發售，首批30-260平方米百變產品系受到購房者追捧，當日去化352套，第一批房源首開當日幾近售罄。星浩資本第一期投資的大連星光耀廣場將於月底開售，據透露今年回款可超30億元。星浩資本大連公司總裁助理李耀強透露，該項目將推180-360平方米的100套住宅。

據星浩資本副總裁黃海濱介紹，成立僅兩年的星浩資本共完成募資53億元，先後進入了大連、哈爾濱、南通、上海4個城市，預計總開發面積達270萬平方米。其中一期基金投資開發240萬平方米，二期基金投資的項目分佈於上海、蘇州、杭州，10月底前完成。除了已經上市的哈爾濱項目外，南通和大連項目和上海普陀真如城市副中心項目，也將於近期正式開工。黃海濱透露，星浩資本三期基金募資將於2013年正式展開，未來還可能增加商業並購基金、文化地產基金等。

星浩資本CEO趙漢忠補充道，“透過兩年的時間，我們有六個非常大的城市綜合體項目。”據星浩資本有關人士預測，一期基金投入的三個項目，目前均進入斬獲期。今年全年有望實現銷售收入30億元。

與眾多後起的城市綜合體大多位於郊區不同，星浩資本的星光耀項目大多位於區域的核心地段。以大連星光耀廣場為例，該項目坐落於東港核心區位，涵蓋民企總部基地、全天候購物廣場、萬豪主題酒店、酒店式藝術公寓、高品性人文住宅等多重業態。

相比單一的房地產基金以及道統模式，星浩資本實行“融資——開發——管理”一體化的商業模式，“我們是一個具有開發能力和商業管理能力、商業運營能力的私募基金。”趙漢忠告訴記者，國內市場需要出現一個貫通基金與地產的全產業鏈模式，星浩資本始終堅持資本運作與資產經營並舉，從前期募資到地產開發、商業管理以及運營服務，實現全產業鏈的專業覆蓋。

有業內專家指出，無論哪種類型的基金模式的成功，都離不開清晰盈利模式和差異化的核心競爭力。但同時，目前國內房地產基金的重要關注點大都放在二級開發上，對於城市規劃、土地一級開發以及後續的產業聚集並未形成成熟的投資模式。而星浩資本正在打造的全產業鏈基金，產品特徵是以民企總部為核心，包括住宅寫字樓等，商業地產採取主題商場形式，因此具有快速複製的能力。

星浩資本如何吸引越來越多的LP（私募股權投資基金）參與？據介紹，星浩資本占份額較高的LP均是以3000萬以上的戰略投資者為主，目前有82個投資人，最為著名的是馬雲和史玉柱，此外大連萬達也是星浩資本股東之一。星浩的股東複星集團還與凱雷集團、保德信金融集團形成了戰略合作關係。他們都是長期跟進我們項目的，因此星浩更傾向於針對所有投資人，權益相等製定投資計畫。“趙漢忠說。

民間的LP對5年期以上的基金興趣不大，“我們會讓第一批引進的LP先持有項目3年，然後再找一批進來，投資人的理念正在發生變化，現下經濟發展過快，心態浮躁，未來會越來越成熟，以機構為主。”黃海濱說。

趙漢忠說，星浩在土地尚是“種子項目”階段，就與政府緊密溝通，做出最優化的方案，這樣可以確保拿到土地後在最短時間進入到實質開發。而星浩資本在開發流程管理和成本管控上的能力，也是開發提速的重要保障。趙漢忠笑稱，再差的市場都不乏成功的范本，星浩資本哈爾濱項目8月開盤首批住宅房源幾近一日售罄，足以說明真正卓越的產品永遠都有市場。

趙漢忠透露，星浩資本計畫在2015年前將募集超過200億元，並將進一步加大長三角佈局。據悉，星光耀二期基金將重點投向上海、杭州、蘇州等長三角重要城市。在“星光耀計畫”目前的五年規劃中，投資佈局都將以長三角為中心，面向中西部、環渤海、珠三角三大區域，圍繞十二五規劃的四大城市圈進行佈局，重點為交通樞紐商貿聚集區域、中國民企活躍的區域以及核心民企戰略佈局重地等。

星浩目前已經建立起專業的商業百貨管理團隊，架構包括策劃中心、招商中心和運營管理中心。星光耀的產品線分為12萬-18萬平方米的區域性購物中心和5萬-7萬平方米的社區型購物中心，同時定位了十大業態，並與200家商家達成合作意向，與大潤發、蘇寧電器等12家確定戰略合作伙伴關係。星浩資本所實踐的，不僅是一種中國式地產金融的全新探索，還是一種民間資本力量的合縱連橫嘗試。